Diferencia de metros entre escritura y realidad
Es posible que en algún momento te halles con la situación, no tan atípica como semeja, de que permanezca una diferencia de metros entre escritura y catastro en la área de una parcela o finca. Muchas personas no sabe qué llevar a cabo ni a quién asistir en estas situaciones, pero no les alarméis, por el hecho de que en el presente artículo de Financiación Hipotecaria les vamos a aclarar todas y cada una de las incógnitas.
El primordial propósito de nuestro equipo de expertos es guiarte siempre y en todo momento a hallar tu hipoteca en las mejores condiciones, de ahí que prestamos particular atención en todo instante a todos y cada uno de los datos pertinentes a fin de que esta clase de ocasiones no deseadas no ocasionarle incidentes en el desarrollo de instalarse en un nuevo hogar.
Diferencias entre registro y catastro, ¿qué debo realizar?
O sea un avance indudablemente, por el hecho de que podemos encontrar casos en Torrijos Abogados donde el cliente no sabía en el final lo que había comprado, y confiando en lo que constaba en la escritura, pensó equivocadamente que su propiedad era inatacable, los Abogados nos encontramos cansados de reiterar que la fe registral pública no se prolonga a la verdad física del inmueble.
Pero, ¿qué ocurre en el momento en que la verdad física no coincide con la catastral que se tiene dentro al Registro? El día de hoy está a un clic de saberlo, tenemos la posibilidad de preguntar la descripción gráfica de nuestro inmueble en el Catastro mediante www.sedecatastro.gob.es, y con enorme consternación observamos que difiere de lo que figura en la escritura pública , y lo que es mucho más grave, no coincide con la verdad física del inmueble por nivel de área, localización, titularidad de vías (en ciertos casos las vías se muestran como públicas a nombre de los Municipios).
¿Qué ocurre si el Catastro y el Registro no coinciden?
Las diferencias que se tienen la posibilidad de generar entre el Catastro y el Registro son fallos referidos a las medidas reales de la vivienda o finca. Para entender cuál de ámbas entidades tiene las medidas adecuadas, deberemos medir la finca o vivienda y revisarlo en los 2 organismos.
Desde el principio de la Reforma a la Ley Hipotecaria, la cartografía de la Dirección General del Catastro va a ser la base para la inscripción de casas y fincas en el Registro de la Propiedad. Por consiguiente, si la propiedad está mal anotada en el Catastro, podríamos inscribirla incorrectamente en el Registro. Esto supondría una falta de garantía jurídica para nuestro dueño.
De qué manera arreglar las diferencias entre estas 2 entidades:
- Debe existir el registro de la representación gráfica del inmueble y su coordinación con el Catastro.
- Definir la finca de forma registral para detallar adecuadamente los límites de cada finca.
- Corregir la descripción.
- Es esencial registrar todas y cada una aquellas novedades que se han incorporado a la finca.
- Verificación del registro de la finca, en tanto que frecuenta pasar muchas veces que no están registradas ni actualizadas.
- Operaciones registrales sobre recursos de las Gestiones Públicas, en razón de certificación administrativa.
- El fichero de resumen del tracto sucesivo interrumpido.
- El trámite para corregir la doble o múltiple matrícula.
- Actualizar siempre y en todo momento el expediente de liberación registral de cargas o impuestos extinguidos por prescripción, caducidad o falta de empleo.
Es esencial entender que para anotar apropiadamente una propiedad en el Registro, la regla deja algunos fallos en el área con relación al Catastro. Pero estos fallos no tienen la posibilidad de sobrepasar el diez%, de ser de esta forma, el notario puede parar la inscripción y abrir un expediente hipotecario. Si la discrepancia no sobrepasa el diez%, la rectificación de la escritura notarial no necesita apertura de expediente alguno y no se impide la inscripción del inmueble, esto, siempre y cuando se acredite que se cumplen el resto requisitos de la Ley Hipotecaria. para objetivos registros de fincas.
Del lado de la familia
Es de suma importancia que se conserve la documentación y la memoria que la “complementa” a fin de que en el momento en que llegue el instante de dar una exclusiva escritura respecto de nuestra propiedad, se puede ofrecer una explicación a cosas de este género.
Unos días antes de firmar la herencia de su marido con una británica, le advertimos que en el catastro había mucho más trabajo del proclamado en entre las fincas que le heredó. Ella accedió a declarar la obra y elaboramos todo para llevarlo a cabo por antigüedad y en base al catastro. El día de la firma, en la revisión final, observo que la obra no posee la edad bastante para ser declarada y registrada según el catastro. La Señora es informada y de a poco, durante los próximos días, van surgiendo (a gotas) todos y cada uno de los documentos que requerimos para declararla “según licencia”: licencias de obra y primera ocupación, finalización de obra y certificación técnica gráfica. Si no hubiese tirado un tanto del hilo, la Señora se habría ido sin declarar su trabajo (que deseaba llevar a cabo si bien no lo sabía…) o, lo que es peor (y fallé), con una Obra declarada y no registrable por carecer de antigüedad, en el momento en que se hubiese construido y pudiese declararse con arreglo al emprendimiento y licencia.